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Les locataires de Los Angeles et de San Francisco affirment être ciblés par leur propriétaire corporatif.

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En tant qu'actrice et chanteuse d'opéra Janice Lyndeest retournée dans son appartement de West Hollywood après des chirurgies pulmonaires consécutives, la construction dans son immeuble secouait si vigoureusement son unité à loyer contrôlé que des images sautaient des murs, des statues se renversaient et perdaient leurs membres, et du cristal et de la porcelaine se brisaient dans ses placards.

Le nouveau propriétaire de Lynde, la société Veritas Investments basée à San Francisco, était à l'origine de l'agitation. Le plus grand propriétaire de San Francisco, Veritas a acquis les Sherwood Apartments sur De Longpre Avenue en 2020 dans le cadre d'une expansion de Los Angeles pour l'entreprise qui a effrayé les organisateurs de locataires : 106 locataires à San Francisco ont poursuivi Veritas, accusant l'entreprise de harceler les locataires hors de louer des unités stabilisées avec construction et autres tactiques. Au cours de la dernière année, les locataires de plusieurs immeubles de Los Angeles ont déclaré à Capital & Main qu'ils étaient également ciblés par Veritas, ce que la société nie. Le bâtiment de Lynde est la dernière cible.

Les plaintes de harcèlement de locataires ont augmenté pendant la pandémie à Los Angeles, principalement aux mains de propriétaires familiaux, selon le réseau de défense contre les expulsions de Los Angeles. Veritas, disent ses détracteurs, est une bête différente, combinant le harcèlement avec le soutien financier mondial des fonds spéculatifs, des fonds de pension et d'autres investisseurs anonymes.

La société possède désormais au moins 34 bâtiments à Los Angeles par le biais de sociétés écrans, selon les registres commerciaux de l'État. Les propriétés sont principalement concentrées dans le Westside de la ville. Les locataires de six immeubles ont signalé du harcèlement à Capital & Main ou au Los Angeles Tenants Union : 8440 De Longpre Ave. à West Hollywood, 300 San Juan Ave. à Venice Beach, 3240 Fay Ave. à Culver City, 9619 W. Olympic Blvd . à Beverly Hills et 1937 Argyle Ave. et 1844 N. Harvard Blvd. à Hollywood.

Le bâtiment De Longpre est vieux et a besoin de réparations, a fait valoir la société par l'intermédiaire d'un porte-parole, avec "de graves problèmes d'intrusion d'eau affectant plusieurs unités dans tout le bâtiment". La ville de West Hollywood a approuvé toutes les améliorations majeures du bâtiment, a déclaré le porte-parole, et Veritas a été en communication régulière avec les locataires au sujet des rénovations. La société a refusé les demandes de Capital & Main d'interviewer le PDG Yat-Pang Au ainsi que les membres de son équipe de direction.

"En ce qui concerne le faux récit selon lequel nous" tentons de forcer les résidents à quitter leur domicile ", rien ne pourrait être plus éloigné de la vérité", a déclaré le porte-parole.

"Torture sanglante et enfer"

Janice Lynde a déjà joué dans des opéras du monde entier. Elle était la "belle sinon pour ces lunettes" pianiste de concert sur The Young and the Restless, et Eve in Applause, basé sur le film All About Eve, à Broadway, où elle s'est heurtée à Lauren Bacall avant de prospérer face à la co-star Anne Baxter , qui l'a encouragée à porter des talons même si elle éclipserait l'actrice oscarisée. "Dahling", a déclaré Baxter, "c'est à moi de faire face à votre présence. Portez ce que vous voulez."

Janice Lynde dans le rôle de Leslie Brooks dans The Young and the Restless en 1975. Avec l'aimable autorisation de CBS Photo Archive.

Ces années étaient un rêve. "J'avais 19 ans", soupire Lynde.

La construction de l'été a également pris le chant de Lynde. Un bourdonnement dans ses oreilles a persisté pendant des semaines, même après la fin du forage, ce qui rend très difficile le contrôle du son de sa voix dans sa tête et sa poitrine, dit-elle.

Alors que le reste du monde luttait contre le coronavirus, Lynde a reçu un diagnostic de cancer des yeux. Une chirurgie miracle lui a sauvé la vie, mais une autre analyse a révélé deux autres cancers, un dans chaque poumon. (Lynde est maintenant sans cancer.)

En mars, avril et mai 2021, Lynde s'est remise d'une chirurgie pulmonaire alors que la construction tonnait dans son unité à loyer stabilisé de 8 à 5, cinq jours par semaine. Comme dans d'autres bâtiments Veritas, l'entreprise maintient que le travail est la rénovation de routine d'un ancien bâtiment, tandis que les locataires disent que la construction est inhabituellement bruyante et implacable.

"C'est une torture sanglante et un enfer !!!" Lynde a écrit le 18 mai au gestionnaire d'immeubles David Emmanuel, qui supervise plusieurs immeubles Veritas à Los Angeles au nom des gestionnaires immobiliers Moss & Company. La lettre était l'une des dizaines envoyées par Lynde et d'autres à la société de gestion d'immeubles basée à San Fernando Valley. « Comment puis-je être relogé dans un hôtel ? » elle a demandé.

Emmanuel a promis de demander à la direction. Même si le Sherwood est situé en face d'un Best Western où les anciens propriétaires de l'immeuble hébergeaient des locataires en cas d'urgence, Veritas et Moss & Company ont finalement payé un hôtel pour Lynde le 16 juin, près d'un mois plus tard. (Lynde a également refusé une offre d'hôtel à une autre occasion, dit-elle, car l'offre est arrivée en fin d'après-midi et la construction devait reprendre dans la matinée.)

"Nous servons les communautés de la grande région de Los Angeles depuis 60 ans", a écrit Moss & Company à Capital & Main dans un e-mail. "Nous comprenons que les travaux associés aux améliorations de la propriété peuvent être gênants, cependant, les nouvelles rénovations mises à jour seront appréciées par tous les résidents."

Presque tous les logements du Sherwood ont des loyers stabilisés, les locataires payant nettement moins que les prix du marché. Lynde paie un peu plus de 1 400 $ pour un appartement de deux chambres et deux salles de bains avec un plan d'environ 1 700 pieds carrés. Veritas a répertorié des unités vacantes dans le bâtiment pour près de 5 000 $ sur Apartments.com.

En plus de la construction, Veritas tarde à traiter les plaintes des locataires, selon les occupants de Sherwood, une accusation également portée contre l'entreprise par 106 plaignants à San Francisco ainsi que des locataires ailleurs à Los Angeles. Les locataires de Bay Area se sont plaints d'inondations, de fuites et d'incendies; ascenseurs cassés ; coupures d'eau, d'électricité et de gaz; croissance de moisissures non traitée et présence d'amiante ; et des équipes de travail qui piétinent la saleté et les débris à travers le bâtiment et brisent les fenêtres et les murs, apparemment par accident. Le fait que les incidents ont tendance à se produire en groupes plutôt qu'individuellement alimente les soupçons d'un complot.

L'entreprise fait valoir qu'elle acquiert des immeubles en mauvais état, ce qui est souvent le cas. Mais les locataires de Sherwood et d'autres propriétés disent qu'avant Veritas, les problèmes étaient gérés par une équipe sur place. Lorsque Veritas prend le relais, l'entreprise supprime souvent la gestion du bâtiment précédent et les problèmes commencent à s'aggraver. Le Sherwood Apartments n'a pas de gestionnaire sur place.

Au Sherwood, les projets de construction commencent mais ne finissent jamais, disent les locataires, les travailleurs abandonnant leurs tâches pour se concentrer sur un autre problème dans le bâtiment, laissant des pièces inachevées et des couloirs sans leurs tapis. En avril 2020, un incendie s'est déclaré dans un transformateur à côté de l'immeuble, et à l'arrivée des pompiers, les pompiers ont trouvé la porte coupe-feu verrouillée, selon le locataire John Boucher. Plus tôt cet été, le parking a été inondé après le bris de la pompe de la piscine. Les travaux de soudure sur les tuyaux ont rempli le bâtiment de fumée, ce qui lui a donné une odeur de casino, dit Lynde. L'ascenseur s'est cassé et s'est cassé à nouveau, piégeant à une occasion trois personnes à l'intérieur. (Deux se sont échappés, selon Boucher, le dernier libéré par les pompiers qui ont arraché les portes.) Des ouvriers du bâtiment ont enfoncé une branche d'arbre à travers la fenêtre d'un locataire.

Pendant ce temps, les équipes de construction ont rénové les appartements et imperméabilisé les douches et le toit avec un goudron fondu qui a envoyé les locataires chez le médecin, et certains dans des épisodes de vomissements.

"La principale plainte reste la même", a écrit Boucher dans un e-mail adressé à Moss & Company et aux responsables de la ville de West Hollywood. "Il n'y a pas de gestionnaire sur place comme l'exige la loi de l'État."

"Moss & Co. compte sur tous les locataires pour agir en tant que gestionnaires de facto et vous signaler tous les problèmes de maintenance", a-t-il poursuivi. "Y compris le fait que la cage d'escalier avant n'a pas d'ampoules fonctionnelles à partir du 2ème étage."

La loi californienne stipule que les bâtiments de plus de 16 unités doivent avoir des gestionnaires sur place. Le Sherwood compte 24 unités.

Deux statues de Lynde sont tombées et se sont brisées pendant la construction, dont l'une a été évaluée à près de 80 000 $. "Les économies de ma vie", dit-elle. Un porte-parole de Veritas a déclaré à Capital & Main que la société l'indemniserait pour les statues mais que Lynde ne coopérait pas avec leurs demandes d'informations supplémentaires, une affirmation qu'elle nie. (Lynde a maintenant l'intention de leur facturer les 80 000 $.)

Une nuit, après des semaines de construction, Lynde a essayé de chanter à nouveau mais le bourdonnement dans ses oreilles était trop fort. Finalement, elle s'est effondrée.

"J'ai vécu deux types de cancer différents en un an", dit-elle. "Je me suis remis de tous. Cette nuit-là, j'ai dit à mon ami, je pense que je devrais m'enregistrer aux urgences sous surveillance suicidaire."

Puis vint le goudron. En mai, les ouvriers du bâtiment ont commencé à imperméabiliser les appartements avec une substance qui a rendu plusieurs locataires malades. Quelques jours après que des ouvriers ont posé le goudron dans l'appartement à côté de l'écrivain Boucher, il est allé chez le médecin se plaignant d'une fatigue extrême, d'un mal de tête, de courbatures, d'un nez qui coule et d'une oppression thoracique, dit-il.

Lorsque Veritas a commencé à utiliser le goudron, les locataires au-dessus de Boucher ont confondu sa puanteur avec un incendie, saisissant leurs ordinateurs, passeports et Chili, leur chinchilla de compagnie, et courant dans la rue.

Quelques jours plus tard, l'odeur s'échappait toujours des placards de Boucher lorsqu'il les ouvrait. Même après de multiples plaintes de locataires concernant le goudron à Moss & Company, les travailleurs ont continué à utiliser la substance, la transportant dans des seaux en plastique ouverts jusqu'aux cages d'escalier de Sherwood jusqu'au toit.

Veritas dit avoir terminé son étanchéité conformément aux directives de la ville.

Pour Lynde, le goudron était particulièrement inopportun. Elle a informé Moss & Company qu'elle se remettait d'une chirurgie pulmonaire le 6 avril, puis a supplié la direction de cesser d'utiliser le goudron dans les mois suivants. Dans un e-mail au gérant de l'immeuble David Emmanuel le 13 mai, Lynde a expliqué qu'elle avait dormi à côté d'un purificateur d'air sur le sol de sa salle de bain, qui était plus ventilé que sa chambre et où l'odeur était moins intense. Puis elle réitère sa demande d'hôtel, qu'Emmanuel ignore à nouveau, la plaçant dans un hôtel pour la première fois le 16 juin.

"C'était comme Pittsburgh au 19e siècle", raconte le locataire Arshavir Blackwell, debout devant le Sherwood avec son chien un samedi matin aveuglant. "Demandons à Charles Dickens d'écrire à ce sujet. Où sont les enfants qui travaillent?"

Un propriétaire sans propriété

Le plus grand propriétaire de San Francisco dit qu'il ne possède aucun bâtiment.

"Veritas gère des propriétés au nom de ceux qui les possèdent légalement", a déclaré un porte-parole anonyme à Capital & Main. "Il ne se considère pas comme un propriétaire de propriétés parce qu'il ne l'est pas ; il gère des propriétés au nom des propriétaires."

Le porte-parole a refusé de nommer les investisseurs de Veritas, les véritables propriétaires de ses immeubles comme le Sherwood à West Hollywood : des bailleurs de fonds sans visage dont Veritas surveille si étroitement les actifs coûteux en Californie.

Dans le passé, les investisseurs ont inclus Baupost Group, un fonds spéculatif fondé à la Harvard Business School, où le PDG de Veritas, Yat-Pang Au, a obtenu son MBA, et la société immobilière canadienne Ivanhoé Cambridge.

En règle générale, l'immobilier à loyer stabilisé est trop désordonné pour être rentable pour les investisseurs institutionnels, mais c'est là qu'intervient Veritas selon Yat-Pang Au, qui a déclaré au San Francisco Business Times qu'il se considère comme un "traducteur pour les gros investisseurs qui veulent profiter du boom des loyers de la ville."

L'expertise de Veritas dans les marchés d'appartements à loyers stabilisés a permis à Ivanhoé Cambridge du Canada d'investir dans les actifs encombrants, selon le président Sylvain Fortier. "L'efficacité sur le plan des coûts n'est pas aussi simple que de posséder une grande propriété", a déclaré Fortier au San Francisco Business Times dans un profil du PDG de Veritas Au. "Vous avez besoin d'un expert dans ce créneau, et c'est ce que Veritas apporte à la table."

Le PDG de Veritas, Au, a reconnu au San Francisco Business Times que son entreprise s'appuie sur des unités à loyer stabilisé. Mais la clé, a-t-il dit, était la patience; ses investisseurs avaient des horizons d'investissement à long terme inhabituels, "recherchant des rendements sur une décennie ou plus".

"Nous avons tendance à rechercher des immeubles qui ont un profil de locataire plus transitoire - mais la transition peut signifier 10 ans ou deux ans, on ne sait jamais", a déclaré Au au Business Times. "Nous honorons et respectons la stabilité que le contrôle des loyers offre à nos résidents, et nous attendons."

L'expansion de Veritas à Los Angeles est soutenue par le Texas Permanent School Fund, un fonds de 46,6 milliards de dollars qui soutient l'enseignement primaire et secondaire public au Texas. Le fonds a fourni à "Veritas Investments Los Angeles Multifamily Partners IB", un fonds contrôlé par Veritas, un investissement de 90 millions de dollars en 2020.

Texas Permanent n'a pas répondu aux multiples demandes de commentaires.

Veritas a également contracté des prêts relais sur ses immeubles à San Francisco, qui sont divisés en prêts « décaissés » et « non décaissés », ont expliqué les employés de Veritas au conseil des loyers de San Francisco en 2018. La société a comparu devant le conseil des loyers ce jour-là pour demander à la ville d'augmenter les loyers sous la forme de «transmissions», lorsqu'un propriétaire peut répercuter les coûts des améliorations de l'immeuble sur les locataires. Le prêt décaissé que Veritas reçoit d'avance, ont expliqué ses avocats, mais ne débloque son prêt "non décaissé" que si le bâtiment atteint certains objectifs de performance. Brad Hirn du comité des droits au logement de la région de la Baie, qui organise les locataires de Veritas et les a représentés lors de la réunion du conseil des loyers de 2018, affirme que cette structure incite l'entreprise à rembourser les prêts le plus rapidement possible en expulsant les locataires. (La performance dans une propriété multifamiliale, selon Hirn, ne peut se référer qu'au loyer. Le bâtiment n'a pas d'autre moyen de "performer".)

Selon un porte-parole de Veritas, les prêts non décaissés sont utilisés pour les réparations nécessaires à l'amélioration des immobilisations "informées par des rapports de tiers" évaluant l'état du bâtiment avant l'achat. Des réparations peuvent être nécessaires sur une période prolongée. "Un gestionnaire d'immeuble n'a aucune influence sur les éléments qui sont inclus", a déclaré le porte-parole.

Cependant, l'explication de l'entreprise n'est pas en phase avec le témoignage du conseil des loyers des employés de Veritas, qui ont déclaré à la juge administrative Adena Gilbert que les performances du bâtiment avaient débloqué davantage d'argent.

"Les 4,2 [millions] supplémentaires sont disponibles pour la propriété, ou l'emprunteur, pour ce que nous considérons [être] de futurs compléments de prix", a déclaré le directeur des marchés de capitaux de Veritas, Terry Dela Cruz, à la commission des loyers. "Si la propriété fonctionne au-delà des attentes, en soi, comme indiqué dans l'accord de prêt."

"Alors on dirait que c'est une récompense pour d'excellentes performances, mais c'est quand même un prêt", a déclaré Gilbert. "Ce n'est pas un cadeau."

"C'est toujours un prêt", a déclaré Dela Cruz.

Plus tard dans la réunion, Dela Cruz a insisté sur le fait que la structure du prêt était normale.

"Ce n'est pas un processus rare", a-t-elle déclaré. "Il y a des banques qui font le [prêt] supplémentaire parce qu'elles croient en la propriété, et le financement futur est intégré à un grand nombre des prêts que nous accordons."

"Ok, eh bien c'est ma 24e année," répondit le juge Gilbert. "Je n'ai pas vu ça. Je suis un peu perplexe, et il ne suffit pas de dire : "On voit ça souvent", parce que je fais ça depuis longtemps et je n'ai jamais vu ça."

L'octroi des prêts pourrait indiquer que les banques pensent que Veritas peut exécuter sa stratégie de profit, déclare Moussa Diop, professeur adjoint de financement immobilier à l'USC, soulignant qu'il ne connaît pas l'entreprise. "[Les banques] disent, OK, nous prêtons contre les flux de trésorerie, nous sommes prêts à prêter contre plus de liquidités que vous générez à l'avenir, mais montrez-nous simplement que vous générez ces liquidités", spécule Diop. "Vous devez montrer certaines performances, et les performances sont basées sur votre capacité à convertir certaines unités sur le marché."

"Ce n'est que la banque qui gère le risque", dit-il.

Histoires familières

Visitez les propriétés de Veritas à Los Angeles et vous rencontrerez une variété de locataires curieux de connaître leur nouveau propriétaire, celui qui a pris le relais sans prévenir l'année dernière, envoyant l'ancien gestionnaire immobilier en route pour d'autres travaux. La plupart disent que leur immeuble est silencieux – si quelque chose se passe, cela n'a pas encore commencé.

Mais de temps en temps, les locataires hochent la tête en signe de reconnaissance lorsqu'ils sont informés des plaintes sur l'avenue De Longpre.

Quatre locataires du 1937 Argyle Street à Hollywood disent que l'histoire résonne avec leurs propres expériences dans le bâtiment situé à quelques pâtés de maisons de l'autoroute 101 et du Celebrity Center de l'Église de Scientologie sur Franklin Avenue.

"Je ne pouvais pas croire à quel point c'était fort", a déclaré une femme à propos de la construction dans le bâtiment. Les coupures d'eau et de gaz aussi fréquemment qu'une ou deux fois par mois ont également affligé les locataires, qui disent que Moss & Company laisse l'eau coupée aussi longtemps qu'elle le peut légalement. Comme à De Longpre, les ouvriers du bâtiment commencent les réparations puis ne parviennent pas à terminer les projets, laissant les murs à moitié peints et les lumières des couloirs se balançant sur les cordons de leurs prises.

Son voisin, qui a également demandé à rester anonyme, a déclaré que le bâtiment s'était lentement vidé alors que les locataires subissaient des travaux de construction assourdissants.

Lorsqu'on lui demande s'il est visé par Veritas, le voisin grimace.

"Mille pour cent", dit-il.

Droit d'auteur 2021 Capital & Main

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