Les loyers flambent aussi gros

Aussi loin que l'on s'en souvienne, les augmentations de loyer se produisaient rarement à Ridgeview Homes, un parc de maisons mobiles familial situé dans le nord de l'État de New York.

Cela a changé en 2018 lorsque des propriétaires d'entreprise ont repris le parc de 65 ans situé au milieu de terres agricoles et sur la route d'un fast-food et d'une épicerie à environ 30 miles au nord-est de Buffalo.

Les résidents, dont environ la moitié sont des personnes âgées ou des personnes handicapées à revenu fixe, ont supporté les deux premières augmentations. Ils espéraient que le dernier propriétaire, Cook Properties, s'occuperait de l'eau potable de couleur bourbon, des eaux usées bouillonnant dans leurs baignoires et des routes remplies de nids-de-poule.

Quand cela ne s'est pas produit et qu'un nouveau bail avec une augmentation de 6 % a été imposé cette année, ils ont formé une association. Environ la moitié des résidents ont lancé une grève des loyers en mai, incitant Cook Properties à envoyer une trentaine d'avis d'expulsion.

"Tout ce qui les intéresse, c'est d'augmenter le loyer parce qu'ils ne se soucient que de l'argent", a déclaré Jeremy Ward, 49 ans, qui vit avec un peu plus de 1 000 dollars par mois en prestations d'invalidité après que ses jambes aient subi des lésions nerveuses dans un accident de voiture.

Il a récemment été condamné à une amende de 10 $ pour avoir utilisé une souffleuse à feuilles. "Je suis handicapé", a-t-il déclaré. "Vous ne faites pas votre travail et je reçois une violation?"

Le sort des résidents de Ridgeview se joue à l'échelle nationale alors que des investisseurs institutionnels, dirigés par des sociétés de capital-investissement et des fiducies de placement immobilier et parfois financés par des fonds de pension, se précipitent pour acheter des parcs de maisons mobiles. Les critiques affirment que les géants hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac alimentent le problème en soutenant un nombre croissant de prêts aux investisseurs.

Les achats mettent les résidents dans une impasse, car la plupart des maisons mobiles – malgré leur nom – ne peuvent pas être déplacées facilement ou à moindre coût. Les propriétaires sont obligés soit d'accepter des augmentations de loyer inabordables, soit de dépenser des milliers de dollars pour déménager leur maison, soit de l'abandonner et de perdre des dizaines de milliers de dollars qu'ils ont investis.

"Ces industries, y compris [the] industrie de fabrication de parcs de maisons mobiles, continuent de vanter ces parcs, ces maisons mobiles, comme des logements abordables. Mais ce n'est pas abordable ", a déclaré Benjamin Bellus, procureur général adjoint de l'Iowa, qui a déclaré que les plaintes avaient augmenté. "100 fois" depuis que des investisseurs étrangers ont commencé à acheter des parcs il y a quelques années.

"Vous mettez les gens dans un piège et un piège, où ils n'ont aucune capacité à se défendre", a-t-il ajouté.

Poussés par certains des rendements les plus solides de l'immobilier, les investisseurs ont secoué un secteur autrefois endormi qui abrite plus de 22 millions d'Américains, pour la plupart à faible revenu, dans 43 000 communautés. Beaucoup font la promotion agressive des parcs comme garantissant un rendement régulier – en augmentant à plusieurs reprises les loyers.

Il existe également une industrie en pleine croissance, avec des livres pratiques, des webinaires et même une université de maison mobile, qui offre des conseils pour attirer les petits investisseurs.

"Vous êtes passé d'un environnement où vous aviez un propriétaire ou un gestionnaire local qui s'occupait des choses au fur et à mesure qu'elles avaient besoin d'être réparées, à où vous aviez des gens qui examinaient une analyse coûts-avantages pour savoir comment obtenir le centime le plus bas", a déclaré Bellus. . "Vous le combinez avec l'idée que nous pouvons simplement continuer à augmenter le loyer et que ces personnes ne peuvent pas partir."

George McCarthy, président et directeur général du Lincoln Institute of Land Policy, un groupe de réflexion basé à Cambridge, dans le Massachusetts, a déclaré que des parcs contenant environ un cinquième des terrains de maisons mobiles du pays avaient été achetés par des investisseurs institutionnels au cours des huit dernières années.

Entreprise

Le nombre d'appartements disponibles à la location dans le comté de LA est le plus bas depuis deux décennies. L'essor du marché du travail n'aide pas.

McCarthy a distingué Fannie Mae et Freddie Mac pour avoir garanti les prêts dans le cadre de ce que les géants du crédit décrivent comme l'expansion du logement abordable. Depuis 2014, estime le Lincoln Institute, Freddie Mac a fourni à lui seul 9,6 milliards de dollars de financement pour l'achat de plus de 950 communautés dans 44 États.

Un porte-parole de Freddie Mac a répliqué qu'il avait acheté des prêts pour moins de 3% des communautés de maisons mobiles à l'échelle nationale, et environ 60% de ceux-ci étaient des refinancements.

Peu de temps après que les investisseurs ont commencé à acheter des parcs en 2015, les plaintes concernant les augmentations de loyer à deux chiffres ont suivi.

Dans l'Iowa, Matt Chapman, un résident de maisons mobiles dans un parc acheté par Havenpark Communities, basé dans l'Utah, a déclaré que son loyer et ses frais avaient presque doublé depuis 2019. Alex Kornya de l'aide juridique de l'Iowa a déclaré qu'un autre parc acheté par Impact Communities avait vu le loyer et les frais augmenter 87 % entre 2017 et 2020.

"Beaucoup de personnes vivant dans le parc avaient des revenus fixes, un handicap, la sécurité sociale et n'allaient tout simplement pas pouvoir suivre le rythme", a déclaré Kornya, qui a rencontré environ 300 propriétaires de mobil-homes en colère dans une méga-église. "Cela a conduit presque à un réveil politique."

Au Minnesota, les achats de parcs par des acheteurs hors de l'État sont passés de 46 % en 2015 à 81 % en 2021, avec des augmentations de loyer pouvant atteindre 30 %, selon All Parks Alliance for Change, une association d'État.

Le sénateur américain Jon Tester du Montana, s'exprimant lors d'une audience du Sénat cette année, a rappelé les locataires se plaignant d'augmentations de loyer répétées dans un développement Havenpark à Great Falls. Une résidente, Cindy Newman, a déclaré à l'Associated Press que son loyer et ses frais mensuels avaient augmenté de 117 $ à près de 400 $ sur un an et huit mois, soit l'augmentation des 20 années précédentes. La société affirme que l'augmentation était de 95 $ sur une période de trois ans.

En plus des augmentations de loyer, les résidents se sont plaints d'être inondés de frais pour une variété d'articles, y compris les animaux de compagnie, l'entretien et les amendes pour encombrement et excès de vitesse – le tout enfermé dans des baux pouvant dépasser 50 pages.

Josh Weiss, un porte-parole de Havenpark, a déclaré que la société doit facturer les tarifs en vigueur sur le marché lorsqu'elle achète un parc au juste prix du marché. Cela dit, l'entreprise a pris des mesures depuis 2020 pour limiter ses augmentations de loyer à 50 $ par mois.

"Nous comprenons l'anxiété que toute augmentation de loyer engendre pour les résidents, en particulier ceux à revenu fixe", a déclaré Weiss. "Alors que nous essayons de minimiser l'impact, les réalités financières ne changent pas."

L'industrie des maisons mobiles fait valoir que les communautés sont l'option de logement la plus abordable, notant que les augmentations moyennes des loyers dans les parcs à l'échelle nationale étaient légèrement supérieures à 4 % en 2021. Les dépenses d'amélioration étaient d'environ 11 %. Des investissements importants sont nécessaires, ont-ils déclaré, pour apporter des améliorations aux parcs plus anciens et éviter qu'ils ne soient vendus.

"Vous avez des gens qui arrivent dans l'espace qui nous donnent à tous une mauvaise réputation, mais ce sont des exemples isolés et ces pratiques ne sont pas courantes", a déclaré Lesli Gooch, PDG du Manufactured Housing Institute, l'association professionnelle de l'industrie.

Les deux parties ont déclaré que le gouvernement pourrait faire plus pour aider.

L'industrie souhaite que le financement de la Federal Housing Administration soit mis à la disposition des résidents, dont beaucoup dépendent de prêts à taux d'intérêt élevé pour acheter des maisons qui coûtent en moyenne 81 900 $. Ils souhaitent également que le Département américain du logement et du développement urbain autorise l'utilisation de bons de logement pour les maisons mobiles.

Les défenseurs des résidents, y compris MHAction, veulent que les législateurs plafonnent les loyers ou exigent une raison pour une augmentation ou une expulsion. Une telle législation d'État a réussi dans le Delaware cette année mais a échoué dans l'Iowa, le Colorado et le Montana.

Ils veulent également que Fannie Mae et Freddie Mac stipulent dans les prêts qu'ils soutiennent que les loyers restent abordables. Et ils soutiennent les résidents qui achètent leurs communautés, une poussée qui a commencé dans le New Hampshire et a atteint près de 300 parcs dans 20 États.

Un porte-parole de Freddie Mac a déclaré qu'il avait créé une nouvelle offre de prêt qui encourage la protection des locataires et l'année dernière les a rendues obligatoires pour toutes les futures transactions de la communauté de maisons mobiles.

À Ridgeview, on ne sait pas comment la grève des loyers sera résolue.

Cook, qui prétend être le plus grand opérateur de parcs de maisons mobiles à New York et a pour slogan "Opportunités exceptionnelles. Retours exceptionnels", a refusé de commenter. La société a fermé un fonds de capital-investissement de 26 millions de dollars en 2021 qui a acheté 12 parcs à New York, mais il n'était pas clair si l'un d'eux était Ridgeview.

Les résidents, quant à eux, continuent. Gerald Korb, un retraité de 78 ans, a déclaré qu'il attendait toujours que l'entreprise déplace un poteau électrique et un transformateur qui, selon lui, pourraient tomber sur sa maison lors d'une tempête.

"J'ai acheté un logement et maintenant ils nous imposent tout cela", a déclaré Korb, qui a cessé de payer le loyer en signe de protestation. "Ce sont des propriétaires absents, voilà ce qu'ils sont."